東京の中古マンション価格に異変？ 都心5区で下落、需要は周辺3県へシフト【マンションリサーチ調べ】

マンションリサーチは、首都圏の中古マンション市場に関する調査結果を発表した。2023年1月～2026年6月の売出情報をもとに、エリア別の成約坪単価や販売状況を分析している。

首都圏中古マンションの価格調整は「都心5区」が中心？ 

まず、首都圏（一都三県）の中古マンション成約坪単価をみると、東京都は2023年以降上昇傾向が続いていたが、2026年4月ごろを境に下落へ転じた。神奈川県、埼玉県、千葉県と比べても、直近の下落幅が大きくなっている。

一方で、周辺3県では東京都ほど大きな下落はみられず、比較的安定して推移していた。さらに、東京都内でも価格調整が起きているのは主に千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の「都心5区」で、それらを除く23区では引き続き高い価格水準が維持されていた。

また、都心5区の販売日数と値下げ回数をみると、2026年に入ってから値下げ回数が急増していることがわかった。

一般的に、値下げによって買い手が見つかれば、販売期間は短くなると考えられる。しかし、実際には販売期間も同時に長期化している。同社では、都心5区の需給バランスに変化が生じ、価格形成が転換点を迎えている可能性があると分析している。

一方、都心5区を除く東京23区では、販売日数と値下げ回数はやや増加しているものの、都心5区に比べて上昇幅は小さく、高い流動性を維持していた。

同社では、生活や通勤の利便性が高いエリアでは、依然として住宅取得ニーズが保たれているとみている。首都圏の中古マンション市場全体が価格下落局面にあるのではなく、「都心の超高価格帯」と「実需中心エリア」で二極化が進んでいると考えられる。

また、首都圏全体の成約件数に占める東京都の割合は、年々低下傾向にあることが明らかになった。神奈川県、埼玉県、千葉県の割合は相対的に上昇しており、需要が周辺エリアへ移りつつあることがうかがえる。

調査概要

• 【調査期間】2023年1月～2026年6月
• 【調査機関】マンションリサーチ
• 【調査対象】首都圏の中古マンション
• 【サンプル事例数】143,955事例
• 【調査方法】公開されている中古マンションの売出情報を収集し、統計処理を施して集計