【独自調査】地価調査発表から3ヶ月。公的データの”空白”を独自推計で補完し、半導体・インバウンドによる地価上昇の「面的波及」を可視化

技研商事インターナショナル株式会社
『地価ポテンシャルデータ2025』分析レポート公開

エリアマーケティング・商圏分析ツールのパイオニアである技研商事インターナショナル株式会社（名古屋本社：愛知県名古屋市、東京本社：東京都新宿区、代表取締役：小嶌 智海、以下当社）は、国土交通省が発表する公的データ（地価公示、地価調査）等を基に、500mメッシュ・町丁目単位の「平均的地価」を推計したデータべース「地価ポテンシャル（2025年版）」をリリースしました。本データは、独自の推計ロジックで公的データではカバーしきれない空白地帯の地価も把握できるものです。

リリースに合わせ、本データを活用した「実質的な地価上昇率が高いエリア」の独自調査レポートを公開します。今年9月に発表された都道府県地価調査では、「半導体」や「インバウンド」の影響を受けた地方圏や観光地の上昇が注目されましたが、当社の独自データを用いてさらに詳細な分析を行った結果、公的調査地点の周辺エリアにおける「面」的な波及効果や、ピンポイントの調査だけでは捉えきれない局地的な急騰トレンドが明らかになりました。

〇分析レポートは、noteでも公開中
https://note.com/gsi_note/n/nf08e23aa78fc

■調査背景：公的データを「面」で補完し、解像度を高める

国土交通省が公表する「地価公示」「都道府県地価調査」は、日本の土地評価の基準となる極めて重要な指標です。一方で、ビジネスの実務においては、調査地点が存在しないエリア（空白地帯）の評価や、より詳細なエリア単位でのマーケティング分析が求められる場面が増えています。

当社が開発した『地価ポテンシャルデータ』は、公的データを活用し、独自の統計処理によって日本全国の「4次メッシュ（500mメッシュ）」や「町丁目」単位で地価を網羅的に推計するものです。これにより、公的データが示す大枠のトレンドを補完し、よりミクロな視点での地価変動を可視化することが可能となりました。

■調査レポートサマリー：独自データで見えた「波及効果」

※当社独自推計データ「地価ポテンシャル（2025年版）」を基とした地価変動率ランキングの抜粋

2025年版の最新データを用いた分析により、日本経済の新たな原動力となっている「半導体」
「インバウンド」「再開発」の影響が、特定の調査地点（点）に留まらず、周辺エリア（面）へと
波及している実態が確認されました。

1. 【半導体】工場周辺の「住宅地・商業地」へ波及する地価上昇

北海道千歳市（Rapidus進出）や熊本県（TSMC進出）周辺では、前年比+30%～40%超という記録的な上昇が確認されました。特筆すべきは、工場建設地そのものだけでなく、従業員流入を見込んだ周辺の「住宅地・商業地」へと地価上昇が面的に広がっている点です。公的調査地点の間を埋める推計データにより、街全体の経済効果の広がりが鮮明になりました。

・北海道千歳市幸町・千代田町（+40%超）
　従業員向け住宅需要や商業施設の活況を背景に急伸。
・熊本県大津町・菊池市（+29%～＋33%）
　工場稼働に伴う関連企業の進出や人口増が地価を押し上げ。

2. 【インバウンド】「雪」と「街並み」が作るリゾートエリアの評価

公的調査地点が比較的少ない地方部においても、独自メッシュデータによる分析でリゾートエリア全体のポテンシャルが可視化されました。

・長野県白馬村（+33.0%）
　世界的なスノーリゾートとして認知され、外資系ホテル開発等が加速。
・岐阜県高山市（+28.8%）
　「古い町並み」エリアでのインバウンド消費拡大が地価に直結。

3. 【再開発】都市構造の変化を即座に反映

都心部では、再開発による回遊性の向上が地価に即座に反映されています。

・東京都渋谷区桜丘町（+32.7%）
「Shibuya Sakura Stage」等の開業により、駅からの動線が劇的に改善。これまでアクセスが課題だったエリアのポテンシャルが一気に顕在化しました。

■技術的特徴：より精緻なトレンド把握のために

本調査結果は、2025年版より実装された新しい「変動率」算出ロジックによって導き出されています。

1. 公的データの「空白」を埋める独自推計
調査地点がない場所の地価を、近隣の公的調査地点（3地点）の距離と価格を考慮した独自ロジック（距離加重平均の応用）で推計。これにより、出店候補地のピンポイント評価や、商圏全体の富裕度分析が可能になります。

2. ノイズを排除する「同一地点比較」ロジック
地価の変動率を算出する際、参照する公的調査地点の入れ替わりによる統計的なノイズ（見かけ上の変動）を排除するため、「前年と同一の調査地点（ペア）」のみを抽出して比較するアルゴリズムを採用しました。 これにより、純粋な地価変動のみを高精度に抽出することに成功しています。

■『地価ポテンシャルデータ』について

「出店候補地の目の前に、地価の調査ポイントがない」 そんなエリアマーケティングの現場の課題を解決するために開発された推計データです。

・「点」ではなく「面」で網羅
公的データ（地価公示・地価調査）の空白地帯を、近隣データの距離加重平均などを応用した独自ロジックで推計。日本全国を「4次メッシュ（500mメッシュ）」や「町丁目」単位で網羅しています。

・40年以上の時系列データ
1983年からの長期データを収録しており、バブル期との比較や長期トレンド分析が可能です。

（活用シーン）
店舗開発における精緻な売上予測モデルの構築
不動産仕入れ、富裕層向けマーケティングのエリア選定
マンション開発用地のポテンシャル評価　　等

■会社概要

マーケティング向けデータ分析ツールの提供・運用支援を通じ、マーケティングデータ領域のエコシステム構築を進めることで、企業のデータに立脚した事業推進をサポート

商圏分析、エリアマーケティング向けGIS (地図情報システム)の提供
・商圏分析・エリアマーケティング用GIS「MarketAnalyzer(R) 5」
・GPS位置情報データを搭載したクラウドGIS「KDDI Location Analyzer」他

蓄積した分析データ・ノウハウの提供
・データ・API・GISエンジンの提供を通じたデータ戦略高度化の支援
・インストアの来訪者検知の仕組みの構築
・デジタル広告セグメントの高度化

所在地：名古屋本社：愛知県名古屋市東区主税町2-30 GSIビル
　　　　東京本社　：東京都新宿区新宿2-1-12　PMO新宿御苑前 7F
設立日：1976年1月　　　　
資本金：2億3,112万5千円
代表者：代表取締役　小嶌 智海
URL　 ：https://www.giken.co.jp/
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